某樓盤經(jīng)典營銷策略提案報(bào)告

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1、謹(jǐn)呈：廣州市花都區(qū)XXX房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司經(jīng)前期溝通，開發(fā)商寄望于本案的目標(biāo)為：快速出貨，回籠資金既然目標(biāo)明確，接下來該想想如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。。。我們有什么？---本案的優(yōu)勢與價(jià)值點(diǎn)深入挖掘我們賣什么？---本項(xiàng)目的市場占位與形象樹立我們的機(jī)會在哪里？---市場的大勢與機(jī)會點(diǎn)我們怎么賣？---營銷策略思考我們面對什么？---市場分析帶出以下思考：本案分析——概況、價(jià)值挖掘、SWOT分析推售計(jì)劃——釋放信息、媒體計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算策略定位——市場定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位服務(wù)事宜——服務(wù)取費(fèi)市場分析——整體大

2、勢分析、區(qū)域樓市分析大綱政策解讀：本次調(diào)控背景與08年調(diào)控有本質(zhì)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體調(diào)控政策供求關(guān)系資金壓力經(jīng)濟(jì)快速增長，通脹較為猛烈，政府著力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的籌備，各項(xiàng)政策劍指經(jīng)濟(jì)增長著陸。政府采取密集嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策，打擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的過熱，不僅重創(chuàng)房地產(chǎn)市場，更導(dǎo)致的股市的大跌，徹底拉緊了熱錢刺激下的經(jīng)濟(jì)增長勢頭。供應(yīng)量巨大，成交量低迷；市場嚴(yán)重供過于求。地產(chǎn)商紛紛開工，調(diào)控政策的出臺增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，對資金的運(yùn)作提出了更高的要求，導(dǎo)致資金鏈緊張。國際金融危機(jī)大背景，雖中國經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)向好，但政府

3、仍心存顧忌。政府僅針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，目標(biāo)十分明顯，旨在“部分城市”的“過快增長”，重點(diǎn)是解決“民生問題”，是為了緩解一黨專制社會主義制度下的生計(jì)問題。由于前一個(gè)周期政策導(dǎo)向和施工周期的原因，目前和未來半年的市場供應(yīng)走低，需求持續(xù)旺盛，供不應(yīng)求。由于上半年市場已將存貨消化，地產(chǎn)商目前資金相對充足。2007-20082009-2010市場研究政策分析2007-2008年經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場“水漲船高”調(diào)控關(guān)鍵詞----“經(jīng)濟(jì)過熱”2009年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場“報(bào)復(fù)性反彈”，穩(wěn)定房價(jià)成為政府保障

4、民生的重要工作。調(diào)控關(guān)鍵詞----“民生”整體大勢分析6政策分析：本輪調(diào)控的主因是房價(jià)快速增長，與07年的經(jīng)濟(jì)影響的市場調(diào)整截然不同，促使本輪房價(jià)快速增長的四大成因如右圖所見7政策走向3：嚴(yán)格征收土地增值稅（嚴(yán)格征收土地增值稅，是對開發(fā)商囤積土地的嚴(yán)厲打擊，有利于增大市場供給）政策走向1：試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅（以試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的方式來對樓市進(jìn)行調(diào)控，此前上海計(jì)劃開征“迷你版”物業(yè)稅的傳聞就是明證）政策走向2：調(diào)整經(jīng)營性用地出讓方式（調(diào)整經(jīng)營性用地出讓方式，從源頭上杜絕“土地財(cái)政”，“勾地”制度有望在

5、全國實(shí)行）政策走向4：行政立法限購多套房（限購多套房，政府有望以行政立法的形式強(qiáng)制出臺相關(guān)法律，從根本上打擊房產(chǎn)投機(jī)）政策趨勢——如果此次信貸政策效果不明顯，預(yù)計(jì)未來還有政策手段推出8政策周期——根據(jù)“量在價(jià)先”的市場規(guī)律，未來3~6個(gè)月市場走向預(yù)判9樓市開發(fā)商政府房價(jià)高企調(diào)控出臺房價(jià)反彈成交量、價(jià)回落開發(fā)商投資熱情遇冷市場供需失衡政策結(jié)論——從中長期來看，在新政實(shí)施之后市場主體間的博弈決定了房價(jià)在未來不可能大幅下降。2010年新政執(zhí)行以來，廣州房地產(chǎn)的銷售走勢整體上一度呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，這種局勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)

6、，近五周的廣州整體市場銷售一直平穩(wěn)上升，價(jià)格方面也持續(xù)小幅上揚(yáng)。33周開始，市場的均價(jià)有所下降，但是成交量環(huán)比增長幅度大，近17%。2010年第35周廣州一手房成交走勢房地產(chǎn)政策分析總結(jié)廣州受“4.15新政”影響明顯，市場整體成交量快速下滑其中新政月滿周成交量已下降50%；但是，市場銷售價(jià)格依然堅(jiān)挺；新政后，新開樓盤開盤銷售率下降，市場觀望情緒出現(xiàn)，但7月份后銷售有所恢復(fù)；價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯下跌；另外，市場上部分具有優(yōu)質(zhì)質(zhì)素的樓盤依然表現(xiàn)較好，在銷售價(jià)格維持不變的情況下，保持了其較快的銷售率。但隨著近期

7、量價(jià)齊升的情況越發(fā)嚴(yán)重，此“報(bào)復(fù)性”的市場反彈背后亦將可能隱藏著“危險(xiǎn)信號”。市場研究總結(jié)區(qū)域市場分析序號項(xiàng)目名稱物業(yè)類別均價(jià)項(xiàng)目特色建筑類別裝修狀況占地面積總戶數(shù)容積率綠化率開盤時(shí)間入住時(shí)間1萬虹花園住宅公寓4200元花園洋房多層(帶電梯)、小高層洋房毛坯547801448戶2.5630%2010-5-22011-052嘉粵百合雅居住宅4000元花園洋房小高層洋房毛坯21232688戶2.930%2010-4-202011-1-13友田翡翠華庭住宅5500元花園洋房,打折優(yōu)惠樓盤小高層洋房毛坯104

8、01200戶5.330%2008-9-12010-08-314金碧御水山莊別墅洋房4500元特色別墅,地鐵沿線,花園洋房小高層多層洋房(帶電梯),獨(dú)棟別精裝修1110000