陽江陽東區(qū)城區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

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1、陽江市陽東區(qū)城區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法第一條為加強(qiáng)土地市場管理，規(guī)范地產(chǎn)市場交易行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)的規(guī)定，以及國土資源部辦公廳《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）的精神，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）的技術(shù)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條基準(zhǔn)地價(jià)適用的區(qū)域范圍本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)適用于陽江市陽東區(qū)城區(qū)建成區(qū)及規(guī)劃區(qū)約57.77平方

2、公里的城鎮(zhèn)國有土地。評(píng)估區(qū)范圍外的其他鎮(zhèn)〔包括國有農(nóng)（林、茶）場〕國有土地使用權(quán)價(jià)格，參照基準(zhǔn)地價(jià)末級(jí)執(zhí)行。第三條基準(zhǔn)地價(jià)主要作用1、是政府宏觀調(diào)控地價(jià)水平和制定地價(jià)政策的依據(jù)；2、是進(jìn)一步評(píng)估宗地價(jià)格和確定國有土地出讓底價(jià)的依據(jù)；3、是企業(yè)改制、清算和政府征收土地稅賦的依據(jù)；-8-4、反映土地市場地價(jià)變化趨勢，為土地使用者投資與開發(fā)決策提供依據(jù)；5、防止國有資產(chǎn)流失，規(guī)范土地交易行為，維護(hù)土地市場穩(wěn)定。第四條基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和價(jià)格構(gòu)成基準(zhǔn)地價(jià)是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別和區(qū)段的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)等用途，分別評(píng)估確定的“五通一平”（

3、宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地紅線外通路、通水、排水、通電、通信）的開發(fā)程度條件下，評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年6月30日，法定最高出讓年期（商服用地40年、住宅用地70年、工礦倉儲(chǔ)用地50年）國有土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)由土地取得費(fèi)、“五通一平”開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤和土地所有權(quán)收益等構(gòu)成。地面價(jià)與樓面地價(jià)的換算關(guān)系為：樓面地價(jià)=地面價(jià)/容積率。第五條基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式分為級(jí)別價(jià)和路線價(jià)兩種。1、級(jí)別價(jià)是根據(jù)土地級(jí)別所劃分的區(qū)域評(píng)估出的，能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)，以級(jí)別平均價(jià)表示。商服、住宅及工礦倉儲(chǔ)用地的級(jí)別價(jià)，是以規(guī)劃建設(shè)用地紅線（指經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)可

4、用于項(xiàng)目建設(shè)的用地紅線，其范圍包括建設(shè)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、建筑物構(gòu)筑物等所占的土地面積）為基礎(chǔ)測定的均質(zhì)區(qū)域的土地使用權(quán)平均價(jià)格。-8-陽江市陽東區(qū)城區(qū)的商服用地分為3個(gè)級(jí)別，住宅用地分為3個(gè)級(jí)別，工礦倉儲(chǔ)用地為3個(gè)級(jí)別。商服用地、住宅用地和工礦倉儲(chǔ)用地對應(yīng)的具體用地類型級(jí)別價(jià)分別有相應(yīng)的修正系數(shù)。商服用地的容積率為2.0；住宅用地的容積率為2.0；工礦倉儲(chǔ)用地的容積率為1.0。2、路線價(jià)是對使用價(jià)值相等的特定街道按設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度求取的多宗土地的平均價(jià)。商服用地路線價(jià)是以臨街寬度為4米，進(jìn)深為15米的臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地為基礎(chǔ)測定的規(guī)劃建筑用地紅線（建筑基底）的土地使用權(quán)平均價(jià)格。陽江市陽東區(qū)城區(qū)

5、商服用地路線價(jià)共設(shè)定了14條路線價(jià)區(qū)段。第六條基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用于具體宗地地價(jià)計(jì)算時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和宗地的具體條件利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系進(jìn)行修正。應(yīng)用商服用地路線價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行期日、臨街深度、臨街寬度、臨街類型、使用年期、容積率、樓層分配、開發(fā)程度、其它個(gè)別因素等修正；應(yīng)用商服用地級(jí)別價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行區(qū)位因素和期日、使用年期、容積率、樓層分配、開發(fā)程度、其它個(gè)別因素等個(gè)別因素修正；應(yīng)用住宅用地級(jí)別價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行區(qū)位因素和期日、使用年期、容積率、景觀條件、開發(fā)程度、樓層分配、其它個(gè)別因素等個(gè)別因素修正；應(yīng)用工礦倉儲(chǔ)用地級(jí)別價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行區(qū)

6、位因素和期日、使用年期、開發(fā)程度、產(chǎn)業(yè)集聚度、其它個(gè)別因素等個(gè)別因素修正。第七條-8-陽江市陽東區(qū)城區(qū)商服用地路線價(jià)是以臨街寬度為4米，進(jìn)深為15米的臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地為基礎(chǔ)測定的土地使用權(quán)平均價(jià)格，即建筑基底面積土地單價(jià)；而基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)是規(guī)劃建設(shè)用地紅線內(nèi)的土地單價(jià)。對于國有土地出讓中土地面積是規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積的，可直接應(yīng)用商服用地、住宅用地和工礦倉儲(chǔ)用地級(jí)別價(jià)進(jìn)行修正計(jì)算宗地價(jià)格，不能直接用商服用地路線價(jià)進(jìn)行修正計(jì)算宗地價(jià)格。如確需使用，則應(yīng)將路線價(jià)轉(zhuǎn)換為規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積的單方價(jià)格，轉(zhuǎn)換公式如下：式中：——規(guī)劃建設(shè)用地紅線土地單價(jià)；——建筑基底面積土地單價(jià)（商服用地路線價(jià)）；——建

7、筑密度。對于土地面積不是規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積，而是建筑基底面積的（例如自建房），如果有商服用地路線價(jià)覆蓋的區(qū)段可以直接應(yīng)用商服用地路線價(jià)進(jìn)行修正計(jì)算宗地價(jià)格；而商服用地和住宅用地級(jí)別價(jià)覆蓋的區(qū)域，必須進(jìn)行建筑密度的換算。以建筑基底面積計(jì)算的土地單價(jià)公式如下：式中：——建筑基底面積土地單價(jià)；——規(guī)劃建設(shè)用地紅線土地單價(jià)；——建筑密度。第八條商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地的二級(jí)類和其他用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)參照-8-用地類型修