云南別墅項(xiàng)目廣州推廣修改

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1、彩云之南詩(shī)意愜居【云南別墅珠三角地區(qū)推廣策劃案】是一處獨(dú)立無(wú)礙、輕松寫(xiě)意的自我空間;是一種與天相近、與水相親的自然生活；是一支清新悠遠(yuǎn)、沁人肺腑的天籟之音;……【名詞釋義：別墅】別墅，從字面上講就是“另一套房子”，這套房子的功能不是單純解決居住問(wèn)題，而是為了更好的休閑和享受、為了更為優(yōu)越的空氣、環(huán)境、為了有一種更健康的生活。----專(zhuān)家語(yǔ)錄這是別墅的生活！【提案綱要】序號(hào)內(nèi)容一背景分析二策略思考三整合傳播方案四招商計(jì)劃一、背景分析2005，地產(chǎn)業(yè)颶風(fēng)——新政策出臺(tái)3月26日出臺(tái)《切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通

2、知》，4月27日出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控八項(xiàng)措施》，5月11日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委的通知2005年，出臺(tái)一系列地產(chǎn)措施影響社會(huì)和諧宏觀經(jīng)濟(jì)因素金融風(fēng)險(xiǎn)威脅消費(fèi)者普通消費(fèi)者：懷著疑慮的態(tài)度，持幣觀望。投機(jī)者：減少或者退出房地產(chǎn)炒作。地產(chǎn)商現(xiàn)有積壓：造成現(xiàn)有開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的大量積壓，紛紛打價(jià)格戰(zhàn)。減少投資：現(xiàn)有產(chǎn)品的滯銷(xiāo)導(dǎo)致對(duì)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的慎重。政策是否會(huì)對(duì)別墅市場(chǎng)也造成沖擊？但是：先來(lái)看看我們的消費(fèi)者：高端消費(fèi)者中高端消費(fèi)者中端消費(fèi)者普通消費(fèi)者我們的目標(biāo)消費(fèi)者，他們位于地產(chǎn)消費(fèi)金字塔的頂層，他們是社會(huì)

3、的精英人物。他們的身份特點(diǎn)是：生活要求心理特征精神狀態(tài)消費(fèi)特征他們對(duì)生活的品質(zhì)要求很高，注重生活的品質(zhì)。厭惡低俗，崇尚高雅、自然。富豪階層,有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。消費(fèi)注重個(gè)人喜好，對(duì)價(jià)格的敏感度很低。抱有積極的生活態(tài)度，對(duì)未來(lái)充滿信心和熱情，工作、生活都認(rèn)真對(duì)待。自尊心強(qiáng)，不愿意承認(rèn)自己輸人一等。目標(biāo)消費(fèi)者他們對(duì)地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)是：價(jià)格環(huán)境距離私密性目標(biāo)消費(fèi)者由于他們擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，因此，對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低，選擇房子注重自己的感覺(jué)。注重自己的私人生活空間，對(duì)房子的私密性和安全具有較為重要的需求。注

4、重工作上的效率，因此對(duì)于距離上花費(fèi)時(shí)間的要求較為苛刻，但是消閑生活除外。注重生活品質(zhì)，對(duì)生活區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境，人文環(huán)境要求較高。因此:由于別墅的目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)特征,新政策的出臺(tái)對(duì)別墅市場(chǎng)的影響比普通地產(chǎn)的影響小得多!但是，這樣就能讓云南的別墅地產(chǎn)發(fā)展商高枕無(wú)憂了嗎?事情并不是這么簡(jiǎn)單:經(jīng)濟(jì)狀況2003年云南省生產(chǎn)總值(GDP)完成2458.8億元。上海、北京、廣州GDP分別達(dá)到7450.27億元、4283.30億元、4115.81億元人口數(shù)量云南省人口四千萬(wàn)，數(shù)量在全國(guó)各省市中屬于人口偏下水平，而

5、且126個(gè)農(nóng)業(yè)縣市中仍有73個(gè)國(guó)家扶持工作重點(diǎn)縣，總?cè)丝跒?208.69萬(wàn)人。收入水平2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8870.88元，比全國(guó)平均水平少512元，比北京少6231元；比浙江少5298元；比廣東少4436元。開(kāi)發(fā)程度目前昆明市場(chǎng)已建、在建的別墅項(xiàng)目不下20個(gè)，一至兩年內(nèi)，昆明將有2000-3000套別墅面市。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)已有的云南本地市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)能力。一個(gè)事實(shí)：云南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了云南本地的消費(fèi)水平并不足以支撐起云南地區(qū)過(guò)度開(kāi)發(fā)的別墅地產(chǎn)的全部市場(chǎng)！問(wèn)題并不只存在于云南：中國(guó)，除了東南部

6、沿海地區(qū)具有較高的消費(fèi)能力，很多西部地區(qū)依然處于較低的消費(fèi)水平。很多地區(qū)的別墅市場(chǎng)也面臨著本地消費(fèi)不了的局面.【廣西】【貴州】【河北】【四川】……經(jīng)驗(yàn)借鑒:“京津新城”8000多套別墅進(jìn)京進(jìn)行推廣近日，由合生創(chuàng)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目京津新城正式進(jìn)京推廣。據(jù)項(xiàng)目總經(jīng)理鄭昌立介紹，該項(xiàng)目位于天津市寶坻區(qū)，距離北京98公里。項(xiàng)目整體容積率0.28，預(yù)計(jì)將開(kāi)發(fā)8000多套獨(dú)棟、雙拼別墅產(chǎn)品，同時(shí)還將針對(duì)客戶的個(gè)性化需求打造個(gè)性化別墅。對(duì)云南的啟示—異地營(yíng)銷(xiāo)、走出云南:云南幾個(gè)結(jié)論：123新政策出臺(tái)對(duì)別

7、墅市場(chǎng)影響微小.地產(chǎn)新政策的出臺(tái)雖然對(duì)整體的地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響，但是由于別墅市場(chǎng)的消費(fèi)者特性，并不會(huì)對(duì)其造成太大的危害。云南本事市場(chǎng)消費(fèi)能力有限由于云南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，云南本地的消費(fèi)力對(duì)消化云南別墅的市場(chǎng)具有一定的困難。異地營(yíng)銷(xiāo),是云南別墅市場(chǎng)的出路異地營(yíng)銷(xiāo)，是云南別墅市場(chǎng)突破固有困局，尋找新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要辦法和手段。二、策略思考云南別墅如何走出去?云南別墅缺乏統(tǒng)一形象沒(méi)有充分利用旅游優(yōu)勢(shì)問(wèn)題讓們來(lái)看幾個(gè)例子:在旅游以及旅游別墅的銷(xiāo)售中,馬爾代夫憑借其獨(dú)特的地理環(huán)境,成為全世界富豪度假旅游的圣地.

8、上世紀(jì)初，地中海沿岸地區(qū)利用地中海的海擯旅游資源,開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。地中海馬爾代夫以旅游優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)旅游地產(chǎn)讓們來(lái)看幾個(gè)例子:911以后,西方出行人數(shù)大量減少,希臘旅游深受打擊.為了解決困頓,希臘政府推出希臘整體旅游形象,以”讓我們回家”為推廣主題,利用希臘作為西方文明發(fā)源地的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在西方世界推廣.廣告活動(dòng)在西方世界引起巨大反響,成績(jī)顯著.以整體形象推廣制勝希臘給我們的啟示:1.整和云南別墅地產(chǎn)的