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1、整合營(yíng)銷傳播策略XXX項(xiàng)目整合營(yíng)銷傳播策略IIIIIIIIXXX項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略目錄房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概述項(xiàng)目SWOT分析3—5（一）優(yōu)勢(shì)（二）劣勢(shì)（三）威脅!1!機(jī)會(huì)3-444-55（五）回避原則5項(xiàng)目市場(chǎng)定位5—6（一）產(chǎn)品定位5（二）目標(biāo)客戶群定位5-6（三）目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析6!1!推廣和營(yíng)銷策略7—16整體推廣策略7—9（二）階段性傳播和營(yíng)銷策略9-12（三）媒體組合策略12—15（四）整體推盤策略及走勢(shì)預(yù)測(cè)15—五、促銷策略六.前期推廣費(fèi)用預(yù)算1717—1816房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概述1、市場(chǎng)對(duì)商務(wù)公寓的需求呈上升態(tài)勢(shì)；2、目
2、前，XXX市場(chǎng)上商務(wù)公寓處于市場(chǎng)供應(yīng)的相對(duì)空白期，來自外部的競(jìng)爭(zhēng)是商住樓、寫字樓、酒店式公寓；3、項(xiàng)目地處XXXCBD核心位置，城市商務(wù)交流的核心位置，毋庸質(zhì)疑，本區(qū)域?qū)⒊蔀樯虅?wù)活動(dòng)的最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地方;4、隨著XXX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東盟自由貿(mào)易區(qū)和大西南的區(qū)位優(yōu)勢(shì)的確立，駐XXX的外地機(jī)構(gòu)和公司將會(huì)首選XXX中心區(qū)設(shè)立辦公商務(wù)場(chǎng)所。二、項(xiàng)目SWOT分析(-)優(yōu)勢(shì)(S)地段優(yōu)勢(shì)：XXX區(qū)是XXX市近幾年來開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)，是XXX金融、通信、經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息中心。本項(xiàng)目位于XXX中央商務(wù)區(qū)核心地段，與市政府、際展覽會(huì)中心、X
3、XX大酒店、建行大廈、農(nóng)行大廈、電信大廈、工商大廈、地稅大廈、投資大廈、發(fā)展大廈等重要機(jī)構(gòu)毗鄰，均為XXX近年建設(shè)的頂級(jí)辦公、商務(wù)及酒店的建筑。臺(tái)灣廣場(chǎng)、洞庭湖景觀帶等美景也近在咫尺，并與XXXXXX、XXXXX、XXXXX等高檔建筑連成一片，構(gòu)成XXX未來CBD最為完善的城市商務(wù)、金融、文化、居住集中地。投資價(jià)值:景觀優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目可充分利用長(zhǎng)河中央形象新區(qū)、太平山森林公園優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢(shì)宏偉的展覽中心、展覽廣場(chǎng)交相輝映的景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。本地塊南望太平山旅游風(fēng)景區(qū)及太平山國家森林公園，享有東南面季風(fēng)所帶來的清新空氣，遠(yuǎn)觀
4、郁郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠(yuǎn)眺洞庭湖秀色,且為己初顯未來大都會(huì)成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線；東面，未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，亦蘊(yùn)含極高的景觀視野價(jià)值。產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目主推精致戶型，就目前市場(chǎng)狀況分析，市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，特別是XXX區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領(lǐng)及投資一族購買交通便捷:本地塊位于中山大道與河南路的交匯處以北約一百米處,中山大道為XXX市東西向的交通主軸干道，并規(guī)劃建設(shè)為XXX市的生態(tài)景觀大道；河南路為XXX環(huán)道的重要組成部分。本地塊憑借上述捷運(yùn)交通系統(tǒng)，可方便地通
5、達(dá)城市內(nèi)各個(gè)街區(qū)，亦可方便地通過高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著XXX客運(yùn)樞紐總站的投入運(yùn)營(yíng)，其交通優(yōu)勢(shì)更是顯現(xiàn)無疑。市政和商業(yè)配套:本項(xiàng)目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價(jià)值，開發(fā)商無需進(jìn)行額外開發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。（二）劣勢(shì)（W）O項(xiàng)目占地面積小，社區(qū)景觀綠化難以展開，不利于社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。?開發(fā)商知名度不高，至今未開發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能使本項(xiàng)目對(duì)公眾市場(chǎng)號(hào)召力產(chǎn)生一定的影響。O車位有限
6、，本項(xiàng)目停車位稀缺，對(duì)于有車一族或商務(wù)往來顯得有些美中不足。（三）威脅（0）?同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤：時(shí)尚空間華都大廈世紀(jì)廣場(chǎng)國際廣場(chǎng)主要來自同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。XXX市今年內(nèi)的公寓物業(yè)項(xiàng)目已有大幅度的增長(zhǎng)，特別是低端的公寓物業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)和供應(yīng)量的快速上升導(dǎo)致市場(chǎng)一度嚴(yán)重失衡。新增長(zhǎng)的供應(yīng)量多以中小戶型為主推產(chǎn)品，多為原有的“爛尾樓”改建而成，在價(jià)格上占有一定優(yōu)勢(shì)。盡管競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布于市內(nèi)各個(gè)城區(qū),但是他們會(huì)在產(chǎn)品、價(jià)格等方面造成對(duì)本項(xiàng)目一定的沖擊。O寫字樓：寫字樓也是主要的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類別。（文化大廈、品感大廈、）O商住樓：這類物業(yè)主要是有專門用做
7、辦公,或?qū)ｉT用做居住，也有商住兩用的，這類物業(yè)的特點(diǎn)是：基本上沒有相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)。（風(fēng)林園、洞庭湖花園、民樂湖、鳳山豪苑）O酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務(wù)，故在提供的物業(yè)服務(wù)方面比較占有優(yōu)勢(shì)，但是目前XXX的酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時(shí)在管理成本方面比起商務(wù)公寓要高出很多。（四）機(jī)會(huì)（T）?展覽中心帶來的展覽效應(yīng)隨著展覽中心和臺(tái)灣廣場(chǎng)的即將完工，同時(shí)毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場(chǎng)，儲(chǔ)備有豐富的消費(fèi)和客戶資源有利于項(xiàng)目商場(chǎng)、商鋪的銷售。屆時(shí),周邊將成為XXX東區(qū)最繁華的商業(yè)中心，商務(wù)交流活
8、動(dòng)更加頻繁，項(xiàng)目所在地及其本身具備相當(dāng)好的商業(yè)潛力。?毗鄰XXXCBD核心圈，商務(wù)交流和活動(dòng)增強(qiáng)，給項(xiàng)目帶來良好的商業(yè)氛圍。（五）回避原則O強(qiáng)調(diào)建筑外部的景觀優(yōu)勢(shì)?強(qiáng)調(diào)周邊環(huán)境、市政配套、商業(yè)服務(wù)O加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工的控制和包裝，突出開發(fā)商的嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)等形象O強(qiáng)調(diào)精品
