廣東會(huì)計(jì)從業(yè)資格考試歷年真題匯總

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1、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析及未來發(fā)展方向目錄第二部分高房價(jià)背后的成因第三部分2012房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析第一部分我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、房價(jià)——收入比聯(lián)合國3:1美國3.5:1中國10-15:1一、房價(jià)——收入比假設(shè)：人均收入=5千每戶月收入=1萬每戶年收入=12萬聯(lián)合國3:136萬美國3.5:142萬中國10-15:1120萬-180萬二、商品房空置率適度4%-5%警戒10%以上嚴(yán)重積壓區(qū)20%以上我國自2002年起,商品房空置率始終處在20%的水平上下。二、商品房空置率“中國660多個(gè)城市，連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬套，足夠2億人居住?！薄?006年媒體消息（當(dāng)年國

2、家電網(wǎng)公司堅(jiān)決否認(rèn)該消息的真實(shí)性）三、融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行上市融資信托融資債券融資基金融資銀行信貸三、融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行“只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融。”——聶梅生，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長Hold不住的房價(jià)加息提高存款準(zhǔn)備金率增加中小戶型和中低價(jià)位商品房供應(yīng)征收房屋交易稅、個(gè)人所得稅提高契稅全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格全年平均漲幅02%4%6%8%10%12%14%200620072008200920105.5%7.6%6.5%1.5%13.7%目錄第二部分高房價(jià)背后的成因第三部分2012房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析第一部分我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀高房價(jià)背后的成因人口經(jīng)濟(jì)的聚集結(jié)

3、構(gòu)農(nóng)村城市高房價(jià)背后的成因我國的土地制度限制土地供給增加住房成本人為制造稀缺高房價(jià)背后的成因2011胡潤財(cái)富報(bào)告顯示中國千萬富豪已達(dá)96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個(gè)億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，超過1/3受訪富豪選擇投資房地產(chǎn)貧富差距低社會(huì)保障購買力低內(nèi)需不足高房價(jià)背后的成因外匯儲(chǔ)備人民幣升值貨幣政策通貨膨脹流動(dòng)性過剩財(cái)政政策4萬億投資監(jiān)管不力高房價(jià)背后的成因保障性住房的滯后性對(duì)民營企業(yè)投資和發(fā)展的限制城市化進(jìn)程獨(dú)生子女政策拉高目錄第二部分高房價(jià)背后的成因第三部分2012房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析第一部分我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2012調(diào)控政

4、策重點(diǎn)房地產(chǎn)稅信貸緊縮限購保障性住房政策閑置土地查處針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)政策限購、限貸以及保障房等調(diào)控政策供求關(guān)系針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策加息和提高存款準(zhǔn)備金率等政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生引導(dǎo)式的影響，但價(jià)格最終還是由供求關(guān)系決定。市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策的持續(xù)效應(yīng)2011年前后調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)樓市的影響明顯。國八條和密集地方限購細(xì)則出臺(tái)，以及銀根緊縮的影響2012年依然會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)月的觀望期Page?221限購房對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策的持續(xù)效應(yīng)（1）限購的影響：通過觀測(cè)各類城市限購后的市場(chǎng)表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：限購會(huì)導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但影響

5、時(shí)間僅兩至三個(gè)月，部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，部分二、三線城市成交下降，但影響時(shí)間均在兩個(gè)月以內(nèi)。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不必然回落，相反限購前后或會(huì)成交量放大市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（2）限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。首付比例提高后，仍然有相當(dāng)部分的實(shí)力客戶擇全款支付，進(jìn)而削弱限貸政策的影響。（3）保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：保障房的缺失是導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的一個(gè)重要因素，迫使廣大中低收入人群在商品住房市場(chǎng)釋放需求，加劇了商品房市場(chǎng)供求緊張的局面。隨著近兩年保障

6、房建設(shè)力度的加強(qiáng)，將減少中低收入人群對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性需求，但是保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)沒有特別大的影響。市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2012年上半年貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，預(yù)計(jì)未來將對(duì)中小開發(fā)商是一個(gè)大考驗(yàn)。供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響2012年樓市供應(yīng)充足政策力度和供求關(guān)系將決定未來價(jià)格走勢(shì)近年來房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)減少供給、啟動(dòng)房地產(chǎn)政策干預(yù)收緊信貸、加大稅率抑制需求全面擴(kuò)大需求增加供給、抑制需求、調(diào)控房價(jià)財(cái)政政策兩年內(nèi)（后來變?yōu)槲迥辏┺D(zhuǎn)讓住房征收營業(yè)稅減免營業(yè)稅期限由5年將為2年?duì)I業(yè)稅免征時(shí)限恢復(fù)到5年貨幣政策第一

7、套首付20%，二套房適度提高對(duì)開發(fā)商自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%央行六次加息實(shí)施差異化貨幣利率提高二套房首付央行五次減息二套房利率優(yōu)惠支持開發(fā)商融資和信貸央行二次加息限貸不得為土地閑置及炒地的房企發(fā)放貸款土地政策以招拍掛的方式公開出讓土地使用權(quán)土地出讓實(shí)行“收支兩條線”管理新增土地使用費(fèi)增收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍放寬土地款支付期限和比例嚴(yán)查土地閑置，對(duì)閑置土地的企業(yè)停止貸款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400萬套保障性住房10年580萬套