成都保利·蝴蝶公館營(yíng)銷推廣案.ppt

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1、保利·蝴蝶公館2011營(yíng)銷推廣案目錄項(xiàng)目本體分析市場(chǎng)背景及定位項(xiàng)目產(chǎn)品解讀客戶描摹精裝修建議推售節(jié)奏及策略項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目渠道拓展項(xiàng)目推廣及炒作項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目營(yíng)銷總表Ⅰ保利·蝴蝶公館2011營(yíng)銷推廣案P1項(xiàng)目本體分析■項(xiàng)目本體分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至占地面積：34畝建筑面積≦87916㎡容積率≦3.8建筑密度≦30%商業(yè)≦10%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地政府規(guī)劃用地金沙攬勝紫云金沙香格里拉花園西村博文高爾夫俱樂(lè)部博瑞都市花園荷塘月色電信樞紐貝森路貝森路周邊單位周邊小區(qū)基本指標(biāo)配套資源整體規(guī)劃■項(xiàng)目本體分析交通配套■項(xiàng)目位于城西

2、2.5環(huán)，周邊道路交通四通八達(dá)，西有三環(huán)路，東臨青羊大道，北近蘇坡東路，南臨瑞聯(lián)路。■公交路線多達(dá)17條，包括5、13、35、37、58、63、83、11、309、403等線路。■地鐵4號(hào)線延光華大道往東預(yù)計(jì)2013年投入使用，距離本項(xiàng)目?jī)H500米。商業(yè)生活資源■項(xiàng)目位于內(nèi)光華片區(qū)，享受城市級(jí)配套。■商業(yè)娛樂(lè)配套：西單商場(chǎng)、博文高爾夫俱樂(lè)部、萬(wàn)達(dá)影城、工人文化宮、樂(lè)賓百貨、仁和春天、家樂(lè)福等。■教育醫(yī)療配套：新世紀(jì)幼兒園、光華小學(xué)、西南財(cái)大，以及金沙醫(yī)院等。金沙光華雙楠基本指標(biāo)配套資源整體規(guī)劃■項(xiàng)目本體分

3、析基本指標(biāo)配套資源整體規(guī)劃產(chǎn)品類型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比三房11515622%12526037%13515622%四房16010415%180264%合計(jì)702樓面地價(jià)約7000元/㎡，連建筑，成本約10000元/㎡建筑規(guī)劃新古典主義建筑，玻璃幕墻+干掛石材外立面產(chǎn)品規(guī)劃圍合式布局，共4棟，26F，2梯3/4戶,面積區(qū)間115-180㎡，三房為主，部分四房。考慮部分精裝。戶型配比項(xiàng)目本體分析結(jié)論W(劣勢(shì))項(xiàng)目規(guī)模較小且三面臨路項(xiàng)目地價(jià)較高，未來(lái)售價(jià)受影響。項(xiàng)目大部分房源為東西向周邊小區(qū)混雜，定位低端，對(duì)項(xiàng)目形象拔升

4、有負(fù)面影響。S(優(yōu)勢(shì))-位于城西2.5環(huán)的城市核心區(qū)域-周邊各類配套成熟完善-保利品牌的影響力與號(hào)召力-較高的項(xiàng)目品質(zhì)（外立面、低密、圍合布局、樓間距）小地塊好地段多配套差環(huán)境高品質(zhì)貴地價(jià)P2市場(chǎng)背景及定位■市場(chǎng)背景及定位時(shí)間土地/金融政策信貸政策行政措施2009分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%嚴(yán)控商業(yè)銀行季度信貸投放規(guī)模。二套房貸政策由“寬松”變?yōu)椤皣?yán)格執(zhí)行”二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從2年恢復(fù)到5年。2010連續(xù)六次上調(diào)

5、儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備金率，2次加息。開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結(jié)"首套房首付比例不低于30%；二套房首付比例不低于50%，利率上浮10%；暫停三套及以上房房貸，不能提供一年以上繳稅或社保交納證明的非本地居民暫停房貸。居民家庭住房套數(shù)應(yīng)以擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。限購(gòu)令出臺(tái)2011房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人

6、民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，累計(jì)0.5%部分城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)二套房首付比例不得低于60%宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)☆國(guó)家宏觀調(diào)控決心堅(jiān)定，2011年或?qū)⑦M(jìn)入三次調(diào)控時(shí)代?！钕拶?gòu)令，三套房拒貸，房產(chǎn)銷售陷入舉步維艱困境?！钅壳俺啥几縻y行信貸緊縮，部分銀行已停止房地產(chǎn)貸款，困境雪上加霜?！詈暧^調(diào)控開(kāi)發(fā)商面臨洗牌，央企保利品牌價(jià)值突顯；☆中央政府宏觀調(diào)控與地方政府財(cái)政收入之間的博弈存在一定的市場(chǎng)漏洞；☆限購(gòu)令三套拒貸迫使客戶加速終極置業(yè)步伐。威脅機(jī)會(huì)■市場(chǎng)背景及定位宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市

7、場(chǎng)成都市土地市場(chǎng)2010年，成都市土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，全年累計(jì)成交4729畝，環(huán)比09年增長(zhǎng)7.6%。2010年，成都市市區(qū)住宅樓面地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，樓面均價(jià)達(dá)2994元/㎡。從成交土地分布來(lái)看，2010年?yáng)|北方向供地還集中在2~3環(huán)之間，西南方向發(fā)展相對(duì)成熟，3環(huán)~繞城將是未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，市中心逐步淡出土地市場(chǎng)；從成交土地未開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，主要集中在高新與武侯區(qū)。青羊區(qū)未開(kāi)發(fā)面積最少，僅41萬(wàn)㎡。區(qū)域未來(lái)供應(yīng)乏力，區(qū)域在市場(chǎng)上發(fā)聲較小，非熱點(diǎn)關(guān)注與炒作區(qū)域。☆2010年土地成交價(jià)格攀升，尤其是主城區(qū)樓面成交價(jià)超過(guò)6000

8、元/㎡，預(yù)計(jì)2011年高價(jià)或高端項(xiàng)目增多；☆二環(huán)內(nèi)土地成交少，區(qū)位資源稀缺性明顯；威脅機(jī)會(huì)2010年是有史以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)隨中央的調(diào)控而出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)；?淡旺季——受政策影響，2010年呈現(xiàn)出兩個(gè)比較明顯的銷售旺季——春交會(huì)和秋交會(huì)前后；?成交備案量——主城區(qū)835.5萬(wàn)方，所有郊區(qū)備案量1621.36萬(wàn)方，共計(jì)2456.88萬(wàn)方；?新增供