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《泰來苑別墅+創(chuàng)意策略與營銷推廣》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、泰來苑別墅創(chuàng)意策略與營銷推廣方格智業(yè)機構(gòu)二〇〇八年八月匯報提要：[把脈·市場][解讀·項目][分析·定位][重塑·形象][洞見·策略][執(zhí)行·營銷][把脈·市場][市場環(huán)境]：整體低迷拐點已顯宏觀市場（國內(nèi)）后市不明持幣觀望中觀市場（南京）價格強撐市場平淡微觀市場（別墅）[宏觀市場]:整體低迷拐點已顯各項政策的趨緊抑制房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，從觀望博弈到清醒看淡，開發(fā)商欲加速去化只有降低利潤空間的預(yù)期，并有一套行之有效的創(chuàng)新打法才能撬動市場堅冰。今年對各家房企的創(chuàng)新能力與營銷魄力是一大考驗。央視報道：“斷供”加劇恐慌！深圳部分商業(yè)銀行被卷入“斷供”風(fēng)波。中央級媒
2、體披露深圳八成炒房客成為負翁，加劇全國樓市恐慌情緒，形成更廣泛的觀望潮！[宏觀市場]:新華社發(fā)文：不能“救市”！新華社發(fā)文：稱“開發(fā)商只能賺不能虧、只能多賺不能少賺的心態(tài)從政策上不能助長”。明確釋放繼續(xù)從緊信號。[宏觀市場]:四大證券報同時刊文：“銀根”繼續(xù)緊縮！中國證券報標(biāo)題《從緊貨幣政策仍需堅持》；上海證券報標(biāo)題《貨幣信貸增幅明顯回落從緊貨幣政策仍需堅持》；證券時報標(biāo)題《緊縮政策效果良好加息預(yù)期明顯減弱》；證券日報標(biāo)題《從存貸款增減看宏調(diào)三點預(yù)期》。[宏觀市場]:退房潮、退地潮全國風(fēng)起云涌！[宏觀市場]:[中觀市場]:后市不明持幣觀望南京市場成交大幅
3、萎縮，降價風(fēng)起，前景難測，客戶持幣觀望。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，只有瘋狂降價的板塊，才能拉動銷售。2008年上半年南京房地產(chǎn)市場交易量暴跌，商品房成交套數(shù)跌幅近半，躋身全國“第二”。[中觀市場]:2008年下半年開局不力，交易量進一步萎縮。進入8月，成交量再現(xiàn)新低。[中觀市場]:住宅價格同比增幅持續(xù)回落。[中觀市場]:南京房價提前上漲，提前回落，漲跌周期在全國之前。[中觀市場]:[微觀市場]:價格強撐市場平淡波動行情蔓延及別墅市場，各別墅樓盤強撐價格，雖未呈現(xiàn)大幅降價態(tài)勢，但銷售量銳減，市場平淡。山河水開盤日期：2008年7月16日推出房源：蘭溪組團36
4、席中央別墅銷售價格：550萬/套銷售情況：據(jù)稱目前剩余20套左右，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，至今僅成交一套。[微觀市場]:綠城玫瑰園開盤日期：2008年6月25日推出房源：一期最后8套房源，連同前期剩余房源，目前可售房源16套。銷售價格：每套1000萬左右。銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，至今成交一套。[微觀市場]:棲園開盤日期：2008年4月9日推出房源：推出疊加別墅、聯(lián)排別墅共256套銷售價格：疊加12000元/㎡，聯(lián)排15000元/㎡銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，開盤至今共銷售24套。目前每月保持2-3套的走量。[微觀市場]:山水風(fēng)華開盤日期：20
5、08年4月12日推出房源：三期疊加別墅3棟共42套銷售價格：9000-10000元/㎡銷售情況：開盤至今銷售20套左右。目前市場行情下，每月成交2-3套。[微觀市場]:依云溪谷開盤日期：2008年6月22日推出房源：二期54套雙拼別墅銷售價格：15500元/㎡起售，均價16000元/㎡銷售情況：二期房源分兩個波次推出，第一波次30套，開盤當(dāng)日認購達70%，至7月中旬，第一波次房源全部售罄；目前在售第二波次24套。優(yōu)惠活動：開盤當(dāng)日9.4折優(yōu)惠[微觀市場]:奧斯博恩開盤日期：2008年4月4日推出房源：御景軒11-14幢共90套疊加銷售價格：疊加均價520
6、0元/㎡左右；聯(lián)排均價6000元/㎡，獨棟均價9500元/㎡左右。銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，開盤至今共成交14套。優(yōu)惠活動：推出“買一贈一”活動，170㎡的兩層別墅，底層30多㎡的空間只按建安成本約1000多元/㎡出售。[微觀市場]:別墅市場受房市低迷氣候影響，銷量下滑。高檔別墅價格強撐，雖未降價，但成交萎縮，呈現(xiàn)有價淡市之態(tài)；經(jīng)濟型別墅明折暗扣，別墅市場暗潮涌動。[微觀市場]:[解讀·項目]長江之濱，老山腳下，泰山寺旁中式建筑，江南園林，獨棟別墅產(chǎn)品成型，園林養(yǎng)成，風(fēng)韻別致純粹性，私密性，唯一性[理性解讀]——正價值點:傳承古典人文精神實驗現(xiàn)代生活
7、理念[理性解讀]——負價值點:外部環(huán)境不甚理想神前廟后風(fēng)水欠佳雖有三分姿色尚欠七分妝扮蒙塵的美玉[感性解讀]——總體評價:美玉應(yīng)該如何妝扮呢？[問題發(fā)現(xiàn)]首要關(guān)鍵是：項目的定位是什么？[分析·定位]討論項目的定位，歸根結(jié)底研究的是產(chǎn)品與客戶。產(chǎn)品：別墅是什么？客戶：客戶買什么？[項目定位]別墅是什么？[項目定位]別墅是居住的最高享受級別別墅更靠近自然的奢侈消費品別墅是有天有地有院子的居住空間別墅是什么？[項目定位]別墅是物質(zhì)的，但更大程度上是一種精神消費品!別墅檔次越高，這個特征就越明顯!客戶在買什么？[項目定位]客戶在買一個能夠給他想像中的體驗空間客戶
8、在買一個能夠界定自我身份的標(biāo)簽客戶在買什么？[項目定位]感動/標(biāo)榜/實現(xiàn)別墅是超
