養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式研究

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式研究［摘要］基于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)不斷增長(zhǎng)的社會(huì)需求及房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的現(xiàn)實(shí)情況，分析常用的房地產(chǎn)行業(yè)融資途徑，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式進(jìn)行研究，提出私募股權(quán)投資、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)投資信托及保險(xiǎn)資金這四種融資模式，旨在對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的選擇提供合理化建議。［關(guān)鍵詞］養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式基金投資信托過(guò)去10年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了空前的繁榮時(shí)期，高房?jī)r(jià)、秩序混亂、和大批量的地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)引發(fā)了全世界對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫危機(jī)的恐慌。我國(guó)早U將房地產(chǎn)行業(yè)列為八個(gè)不鼓勵(lì)扶持的行業(yè)之首，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程

2、中舉步維艱。這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的研究和開(kāi)發(fā)與積極進(jìn)行社區(qū)養(yǎng)老房屋建設(shè)的國(guó)策方針產(chǎn)生了極人的矛盾。普通的開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)正常的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，引入社會(huì)資本是大勢(shì)所趨。一、私募股權(quán)投資私募股權(quán)投資（PE）是指通過(guò)私募基金對(duì)非上市公司進(jìn)行的權(quán)益性投資?？紤]到私募股權(quán)退出機(jī)制的因素，最優(yōu)化的資金融資方式并非私募股權(quán)投資，但該方案仍不失為一種快速有效的融資手段。私募股權(quán)的投資可以解決部分因前期資金狀況不良，但開(kāi)發(fā)模式優(yōu)良及前景廣闊的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)養(yǎng)老金、私募股權(quán)投資以及自有資金的整合，對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目

3、開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后可以通過(guò)部分銷售的形式冋籠部分資金，同時(shí)也可以發(fā)行REITs的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)日的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。自身留有的項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)養(yǎng)老服務(wù)、分時(shí)度假、商業(yè)租賃和物業(yè)管理相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金嚴(yán)格來(lái)講也是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員或?qū)I(yè)的公司運(yùn)作管理的資金。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)，及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。由于我國(guó)將房地產(chǎn)企業(yè)列為八個(gè)不鼓勵(lì)支持的行業(yè)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)遇到了艱難的融資困境，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金憑借

4、安全性、規(guī)范性、便捷性及穩(wěn)定性成為了解決該項(xiàng)問(wèn)題的首選。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年人民幣房地產(chǎn)基金的規(guī)模急劇增長(zhǎng)，由年初的100億元人民幣增長(zhǎng)至2011年1月份的500億元。在我國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)運(yùn)作著大量包括海外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金在內(nèi)的多支產(chǎn)品，如亞洲物業(yè)集團(tuán)(SAP)、荷蘭ING旗下的中國(guó)房地產(chǎn)基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂園地產(chǎn)基金和嘉實(shí)基金等。三、房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrust,REITs),產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國(guó)，通過(guò)發(fā)行受益憑證來(lái)募集大眾投

5、資者的資金以形成基金，山專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)，最后將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的集合投資制度，是除房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金之外的第二大類型的重耍投融資工具。因?yàn)槭俏{了大量的散戶投資者，所以該類產(chǎn)品的成本利息對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借款利率相比地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)要高出很多，F(xiàn)T前市場(chǎng)上，信托接待利率達(dá)到了15%左右。為了降低融資成本以及降低投資風(fēng)險(xiǎn)，在成熟房地產(chǎn)投資信托的市場(chǎng)上，融資的主體更加傾向吸納來(lái)自政府公共機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老金、其他金融機(jī)構(gòu)（如銀行、保險(xiǎn)公司）、基金會(huì)和富有人群。四、保險(xiǎn)資金的利用據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)保險(xiǎn)資金的

6、資產(chǎn)總量已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億元，如同農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金一樣，這一龐大而低成本的資金仍然未被得到良好的開(kāi)發(fā)和利用。各國(guó)政府對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用的監(jiān)管理念和監(jiān)管方式不盡相同。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府普遍注重維護(hù)市場(chǎng)本身在資源配置中的基礎(chǔ)性地位，盡量減少對(duì)資源配置的直接干預(yù)，賦予保險(xiǎn)公司足夠的多元化資產(chǎn)配置空間和抉擇的主動(dòng)權(quán)。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體的《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)設(shè)置了比例上限。德國(guó)、美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣、新加坡等國(guó)家和地區(qū)設(shè)置的比例大體在10%-20%之間，這些保險(xiǎn)資金以直接或間接的方式投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域。間接

7、的投資方式如上述所提到的REITs、抵押貸款證券化產(chǎn)品（MBS）、購(gòu)買房地產(chǎn)上市企業(yè)的債權(quán)或股票等。在我國(guó)，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)只允許冇10%的資產(chǎn)總量可以在金融市場(chǎng)上進(jìn)行支配，這樣的投資區(qū)間僅相當(dāng)于美國(guó)投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資百分比。2006年3月國(guó)家出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》來(lái)看，雖然沒(méi)有將房地產(chǎn)列入可投資范圍，但保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域已原則上獲批。時(shí)過(guò)八年，雖然投資的資金總量和項(xiàng)日數(shù)量仍然相對(duì)偏少，但泰康保險(xiǎn)，平安集團(tuán)、中保集團(tuán)以及中國(guó)人壽已近陸續(xù)在上海、北京、深圳等地通過(guò)直接和間接的方式投

8、資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是中國(guó)人壽和泰康保險(xiǎn)也已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)投資熱潮屮去。在整體房產(chǎn)企業(yè)融資吃緊的情況下，我國(guó)保險(xiǎn)資金適度介入房地產(chǎn)領(lǐng)域是必耍而乂可取的選擇。五、總結(jié)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和口漸加劇的人口老齡化問(wèn)題，人們對(duì)健康和生活品質(zhì)的關(guān)注催生了人們對(duì)“養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)”的熱衷，無(wú)疑養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是不可抑制的。但養(yǎng)老地