南京馬術(shù)場(chǎng)別墅小區(qū)項(xiàng)目前期策劃研究

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1、南京馬術(shù)場(chǎng)別墅小區(qū)項(xiàng)目前期策劃研究目錄1緒論21.1選題的背景及意義21.2相關(guān)研究成果綜述與評(píng)析21.3本文研究的內(nèi)容和方法42房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述52.1項(xiàng)目策劃的定義與內(nèi)涵52.2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃特征、地位及其作用52.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的特征52.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的地位52.2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的作用52.3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的實(shí)際流程與內(nèi)容62.3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的實(shí)際流程62.3.2實(shí)際涉及到的內(nèi)容62.4南京馬術(shù)場(chǎng)別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介73南京馬術(shù)場(chǎng)別墅小區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分

2、析93.1項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀分析93.1.1南京概述93.1.2南京宏觀經(jīng)濟(jì)狀況93.1.3南京城市定位與規(guī)劃103.1.4南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析113.2項(xiàng)目市場(chǎng)中觀分析133.2.1房產(chǎn)板塊概況133.2.2城東仙林板塊詳析143.3項(xiàng)目市場(chǎng)微觀分析193.3.1南京別墅市場(chǎng)區(qū)域細(xì)分193.3.2南京別墅市場(chǎng)供需狀況213.3.3南京郊區(qū)物業(yè)狀況223.3.4南京高端產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)233.3.5未來別墅市場(chǎng)主流產(chǎn)品分析243.3.6主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域同類物業(yè)的概況253.4本章小結(jié)264南京馬術(shù)場(chǎng)別墅小區(qū)項(xiàng)目

3、目標(biāo)客戶分析274.1客戶問卷調(diào)查274.1.1調(diào)查分類274.1.2調(diào)查步驟274.1.3調(diào)查方法274.1.4問卷調(diào)查274.2目標(biāo)客戶分析324.2.1客戶需求分析32第81頁4.2.2目標(biāo)客戶群調(diào)查324.2.3高端客戶的總體特征374.2.4客戶群調(diào)研結(jié)論384.3本章小結(jié)385南京馬術(shù)場(chǎng)別墅小區(qū)項(xiàng)目方案策劃395.1項(xiàng)目地塊分析395.1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介395.1.2項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)395.1.3交通狀況395.1.4周邊配套分析405.1.5地塊的基本特性415.1.6地塊價(jià)值力分析(SWOT

4、分析)415.1.7馬術(shù)場(chǎng)資源分析425.2項(xiàng)目定位435.2.1項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略435.2.2項(xiàng)目整體定位435.2.3客戶定位445.3產(chǎn)品研發(fā)455.3.1產(chǎn)品思考455.3.2產(chǎn)品創(chuàng)新455.3.3產(chǎn)品物業(yè)類型的確定455.3.4產(chǎn)品定位465.3.5產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力475.3.6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位485.4產(chǎn)品設(shè)計(jì)495.4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)495.4.2單體設(shè)計(jì)515.4.3景觀設(shè)計(jì)535.5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案545.5.1項(xiàng)目運(yùn)作理念545.5.2開發(fā)周期與秩序建議545.5.3物業(yè)開發(fā)秩序原則555.

5、5.4開發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)555.6項(xiàng)目營銷方案555.6.1營銷階段計(jì)劃安排555.6.2具體計(jì)劃565.6.3營銷推廣要點(diǎn)565.7物業(yè)管理方案575.7.1物業(yè)管理的前期介入575.7.2管理費(fèi)的確定575.7.3具體物業(yè)管理建議575.8本章小結(jié)586南京馬術(shù)場(chǎng)別墅小區(qū)項(xiàng)目實(shí)施的有關(guān)問題596.1外部條件變化時(shí)的應(yīng)對(duì)596.l.l新政的控制手段59第81頁6.1.2宏觀層面的影響596.1.3中觀層面的影響606.1.4微觀層面的影響616.1.5結(jié)論616.2策劃剛性化的解決辦法616.2.1設(shè)想與

6、未來實(shí)踐可能存在的矛盾及想法616.2.2產(chǎn)品差異性的深入剖析646.2.3開發(fā)模式設(shè)想656.3解決產(chǎn)品研發(fā)剛性化的構(gòu)思656.3.1重新設(shè)想656.3.2定性分析666.3.3定量分析686.4本章小結(jié)697結(jié)論707.1本文的主要結(jié)論707.2本文的未盡之處70參考文獻(xiàn)79第81頁摘要成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，離不開科學(xué)的房地產(chǎn)前期策劃。房地產(chǎn)前期策劃是指一個(gè)開發(fā)商從拿地開始，進(jìn)行市場(chǎng)研究、目標(biāo)客戶分析、項(xiàng)目方案策劃、經(jīng)濟(jì)性分析的全過程戰(zhàn)略策劃與戰(zhàn)術(shù)部署工作。本文根據(jù)作者多年從事房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合

7、南京馬術(shù)場(chǎng)別墅小區(qū)項(xiàng)目前期策劃，對(duì)房地產(chǎn)前期策劃中的市場(chǎng)研究、目標(biāo)客戶分析、方案策劃三個(gè)方面進(jìn)行了深入的研究和探討。本文首先分析了項(xiàng)目前期策劃的定義、內(nèi)涵、特征及其作用，并歸納出項(xiàng)目前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)際內(nèi)容與流程。然后本文從市場(chǎng)調(diào)查入手，在對(duì)南京宏觀市場(chǎng)和仙林板塊的中觀市場(chǎng)的現(xiàn)狀深入調(diào)查、掌握資料的基礎(chǔ)上，著重對(duì)微觀市場(chǎng)進(jìn)行分析和把握。在此基礎(chǔ)上，通過對(duì)問卷調(diào)查的匯總與分析，了解了目標(biāo)客戶的特征和消費(fèi)心理。隨后，本文以這兩部分工作為基礎(chǔ)，運(yùn)用項(xiàng)目管理知識(shí)系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行了策劃。最后對(duì)外因變化

8、時(shí)項(xiàng)目策劃該如何面對(duì)和產(chǎn)品研發(fā)剛性化的問題進(jìn)行了深入的討論和反思，并結(jié)合運(yùn)籌學(xué)模型，用數(shù)學(xué)方法對(duì)幾種產(chǎn)品的決策提供了數(shù)據(jù)上的量化支持，希望從中能夠得出一個(gè)具有普遍適用的決策方法，為項(xiàng)目前期策劃打下良好的基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：前期策劃、項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目、市場(chǎng)分析、客戶分析、產(chǎn)品研發(fā)第81頁1緒論1.1選題的背景及意義我國的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開放，經(jīng)過二十多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，已日漸壯大起來，成為國民經(jīng)濟(jì)中一支重要力量。概括來說，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大約經(jīng)歷