房地產(chǎn)企業(yè)成本管理不足與強化措施

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1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理不足與強化措施　　一、問題的提出　　近年來，我國政府部門對房地產(chǎn)價格和購房政策進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，但房價依然居高不下，尤其在上海、北京、深圳、廣州等一線城市房價高的驚人。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求決定的，但也不乏由于房地產(chǎn)行業(yè)自身成本管控不足所導(dǎo)致的高房價問題。面對激烈的房地產(chǎn)市場競爭，加強房地產(chǎn)成本管控是實現(xiàn)盈利的必要舉措。因此，研究我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前成本管控中存在的問題及有效實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控具有重要的理論和現(xiàn)實意義。　　學(xué)者們對房地產(chǎn)成本管控做了持續(xù)和必要的研究。如任宏等（2013）基于責(zé)任成本理論，研究了我國房地產(chǎn)企業(yè)實

2、施責(zé)任成本管理中應(yīng)建立的組織體系、責(zé)任成本體系以及在組織、制度、信息化等方面的措施，并提出了對應(yīng)用合同的管理和精細(xì)化的流程管理對責(zé)任成本的過程控制；蔡運媚（2014）研究發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在財務(wù)成本管理重視程度不高，管理體系不健全以及工程結(jié)預(yù)算不足的問題；趙締和徐慶紅（2014）則發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在事前開發(fā)成本管控、事中成本管理意識不強以及事后缺乏成本管理考核等方面存在較大的問題，應(yīng)加強房地產(chǎn)企業(yè)全過程的成本管控；李小敏（2016）則將全成本管理體系運用到房地產(chǎn)項目方案設(shè)計階段、市場營銷階段以及項目施工階段和銷售服務(wù)階段，對房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理具有

3、重要的意義。綜上可見，已有文獻(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行了一定的研究，但是還不夠深入，需要進(jìn)一步探討和研究?！　《⒎康禺a(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)成本管控重視程度不足　　當(dāng)前，在房地產(chǎn)企業(yè)中還尚未建立起全員、全要素、全部門和全過程的成本管控的機制。在房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)職工甚至有關(guān)的項目負(fù)責(zé)人和部門領(lǐng)導(dǎo)尚未就房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的成本管控樹立正確的節(jié)約理念。各部門和成員尚未就房地產(chǎn)生產(chǎn)的土地購買環(huán)節(jié)、建筑材料、人工成本、施工費用以及后期配套實施安裝費用和市場營銷等費用進(jìn)行必要的管控，尤其是在建造過程中施工建材的浪費，未能建立起流程成本控制，沒

4、有意識到從房地產(chǎn)建造的整個環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化管理，節(jié)約生產(chǎn)成本。成本管控必須從人的思維意識和重視程度上進(jìn)行著手，只有全員樹立成本管控的理念，才能更好的節(jié)約生產(chǎn)成本。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)成本管控缺乏系統(tǒng)與科學(xué)的方法　　房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控是一項系統(tǒng)的多環(huán)節(jié)控制活動，需要全過程和全部門采用科學(xué)的方法加以控制。然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管控缺乏系統(tǒng)性，沒有很好地從成本中心、投資中心以及利潤中心進(jìn)行成本的有效控制，也沒有對房地產(chǎn)建造的全過程或全流程實施必要的成本管控?！　〈送?，在成本管控的方法方面缺乏創(chuàng)新的技術(shù)方法，對于房地產(chǎn)建造的各個環(huán)節(jié)缺乏精細(xì)化的科學(xué)方法度量

5、和計算成本的大小，難以對整個流程中的成本做到有效地管控，從而不能降低不必要的生產(chǎn)成本。如在房地產(chǎn)建造過程中以什么方法核算人工成本、材料成本等都沒有進(jìn)行必要的評估。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足于開發(fā)建造的整個流程，運用科學(xué)嚴(yán)密的方法最大限度地降低成本，實施有效的成本管控?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)成本管控面臨重大政策風(fēng)險　　由于房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱，事關(guān)經(jīng)濟社會穩(wěn)定，然而近年來過高的房產(chǎn)價格飽受詬病。因此，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的價格調(diào)控一直都沒有停止過，多次的限購令用于房地產(chǎn)價格的調(diào)控，但似乎并沒有從根本上改變居高不下的房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)忽視國

6、家政策對于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控帶來的影響，國家限購令等宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)的選址和建造有了更高的要求，市場的供需會受到一定的影響，房產(chǎn)企業(yè)必然需要花費更高的營銷成本來獲得市場份額?！　〗陙淼臓€尾樓鬼城空城等問題，從某些層面反映出我國房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與成本控制并沒有得到很好地規(guī)劃與控制。面對經(jīng)常調(diào)整的國家宏觀政策并沒有積極采取有效地應(yīng)對措施來降低成本，對成本缺乏相應(yīng)的管控措施?！　∪?、實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)成本有效管控的對策　?。ㄒ唬┨嵘康禺a(chǎn)企業(yè)成本管控的意識　　面對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控意識不足的問題，需要從全員、全過程、全部門、全要素、全流程進(jìn)行必要的成

7、本管控，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降低生產(chǎn)成本，提升利潤空間和獲取市場競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)必須從最頂層的管理層、部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)經(jīng)理到一線職工樹立起成本節(jié)約的意識，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計和施工的每一個流程或過程中，對每一項生產(chǎn)要素做精細(xì)化的預(yù)算與規(guī)劃，對每一項耗材都應(yīng)做最詳細(xì)的控制，必須從根本上引導(dǎo)企業(yè)全員進(jìn)行成本節(jié)約。當(dāng)然，這種節(jié)約意識的建立需要企業(yè)對各部門、全職工進(jìn)行必要的崗前培訓(xùn)和繼續(xù)教育，對每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的控制，了解最低成本的生產(chǎn)方式和用料方案等?！　。ǘ┰鰪姺康禺a(chǎn)企業(yè)成本管控方法的系統(tǒng)性和科學(xué)性　　對于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控必須做到從最開始的土地購買和審批

8、、施工方案設(shè)計、建筑施工到最后市場開發(fā)與營銷等環(huán)節(jié)建立全過程的成本控制。因此，房