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1、營銷團隊組建方案一、組建自主營銷團隊的必要性作為首府乃至新疆最大的項目，同時作為擁有大量儲備用地、未來開發(fā)量也很大的房產(chǎn)企業(yè)，我們必須組建并完善自主自立的營銷策劃團隊，無論從公司的戰(zhàn)略發(fā)展還是促進銷售工作的執(zhí)行來看都極其重要，因為作為大盤運用代理公司并非長久之計，原因如下：1、代理公司的優(yōu)點1）、在房企沒有營銷策劃部的階段，代理公司成熟的策劃與銷售團；2）、隊能迅速對本項目展開前期策劃與銷售服務(wù)工作；3）、代理公司在多年的銷售代理服務(wù)經(jīng)驗中，儲備了一定數(shù)量的銷4）、售人才與相關(guān)行業(yè)資源，輕車熟路能快速將所服務(wù)項目帶上正常營銷的節(jié)奏。5）、在投資開發(fā)公
2、司無暇顧及營銷策劃工作的初期階段，代理公司能為企業(yè)分擔營銷方面的工作，促進項目回款。2、代理公司的缺點1）、增加本項目的成本投入；2）、工作執(zhí)行的力度與效果具有不可把控；3）、所謂兵貴神速，銷售公司增加決策層與執(zhí)行層的中間環(huán)節(jié)，誤時誤點；4）、代理公司負責策劃、銷售管理的負責人，無法做到隨叫隨到，影響工作效率與執(zhí)行計劃；175）、代理公司同時為多家房企服務(wù)，無法保障我公司的商業(yè)機密不會對外泄露；6）、企業(yè)對項目銷售、宣傳投入的經(jīng)費與物料，經(jīng)過第三方后無法得到有效的監(jiān)管，存在浪費；7）、代理公司所做的一切工作，始終在考慮自身的投入與利潤等經(jīng)營問題，多以
3、代理傭金與銷售周期長短為工作基礎(chǔ)，無法切身實地的從集團發(fā)展戰(zhàn)略考慮。8）、銷售代理公司之間協(xié)作存在一些利益因素，開發(fā)公司對項目的定位、項目特性、銷售策略、價格策略等，銷售公司不能及時的很好的傳達、領(lǐng)悟，以致一線銷售人員給購房客戶傳達的信息有偏差，不能真正了解項目的賣點，提煉優(yōu)勢，購房客戶對項目認知不夠，在客戶后期的辦理手續(xù)過程中，工作難度加大，效率降低。9）、代理公司處于自身利益考慮，在銷售策略、價格、市場環(huán)境、廣告投入方向等方面會錯誤引導(dǎo)開發(fā)商，可能對開發(fā)商戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展計劃產(chǎn)生巨大影響。3、自主營銷策劃團隊的優(yōu)勢1）、集團公司針對本項目的媒體資源投
4、入、銷售車輛投入、銷售布點投入等等可以由自主把控，實現(xiàn)最大化的使用價值；2）、擁有自己的銷售團隊，可以在不利的市場環(huán)境下放心安心，可以主動對市場做出有效及時的判斷與執(zhí)行；3）、企業(yè)在項目宣傳銷售過程中，不僅是為項目的銷售，更關(guān)乎企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與品牌戰(zhàn)略，這些更需要自主團隊來體現(xiàn)；174）、項目一線銷售員工直接代表著本項目產(chǎn)品形象與企業(yè)形象，自主團隊能夠直接參與公司的培訓(xùn)，展現(xiàn)公司的文化與風采；5）、大型項目的長效營銷，必須要有一支完整的營銷策劃團隊，它是企業(yè)的戰(zhàn)斗力，更是企業(yè)能夠自主把控的一線部隊；6）、企業(yè)儲備用地較多，未來開發(fā)面積較大，現(xiàn)在建立一
5、支自主營銷策劃團隊，可以為未來開發(fā)項目奠定優(yōu)良的人才儲備，并迅速在項目開發(fā)銷售過程中發(fā)揮出實際作用。7）、對企業(yè)而言，在努力占領(lǐng)一定區(qū)域市場的同時，為了自身的生存和發(fā)展，都要竭盡全力去開拓市場。在此過程中以提高商品傳輸和服務(wù)質(zhì)量為目標的市場銷售量是最為重要的環(huán)節(jié)，也是難度最大的環(huán)節(jié)。因此，吸收先進的理論和經(jīng)驗，建立完善、規(guī)范的管理制度，對于企業(yè)的產(chǎn)品銷售乃至企業(yè)的興衰成敗是至關(guān)重要的。8）、透過銷售業(yè)績的光環(huán)，細看我銷售部的組合，前景并不樂觀。代理公司深諳“教會徒弟，餓死師傅”之道，對我公司各級嚴防死守，相處日久僅得銷售精髓之皮毛。在總結(jié)了多個方案的
6、成功與失敗的經(jīng)驗后，代理公司自有一套銷售技巧、銷售思路和銷售策略，銷售處于何種狀態(tài)，步入什么階段應(yīng)采用何種方法成竹在胸、運用自如，這對于我銷售部既無專業(yè)人士，又無樓盤操作經(jīng)驗的組合，要在不遠的將來在相對疲軟的市場中想順利消化近20萬平方米的住宅，形勢是堪憂的。17由此可見，迅速成立自主營銷團隊是本項目長久銷售、企業(yè)發(fā)展中不可獲缺的一部分。房產(chǎn)事業(yè)部計劃針對各部門先從重點崗位開始招募行業(yè)精英，在團隊完善完整過程中，逐步滲透到代理公司全程銷售流程中的各個環(huán)節(jié)，再者對各部門的其他崗位進行人才的招募、培訓(xùn)、與儲備。一旦代理公司出現(xiàn)不可預(yù)見的違約現(xiàn)象或達到合同
7、期限，我們要保障實現(xiàn)銷售工作的完整轉(zhuǎn)接，正常有序、更勝一籌的展開全程銷售工作。自主營銷團隊整體架構(gòu)，各崗位技能要求與制度管理辦法、薪酬組合方式已制定。新春伊始，人才招募工作需要立刻展開，讓我們建立一支實現(xiàn)屬于自己的企業(yè)生力軍，為集團注入更多的活力。4、2013年商業(yè)銷售不利因素1）、蓄客期較短；2）、銷售團隊人員數(shù)量不足；3）、商業(yè)一層、二層銷售價格偏高15%左右；4）、市區(qū)銷售網(wǎng)點缺失；5）、主力店引進不夠；6）、銷售廣告媒體支持力度不夠；7）、工地現(xiàn)場售房導(dǎo)視、包裝未做；8）、現(xiàn)場看房條件差，產(chǎn)品形象為定位；9）、錯過最佳入市時機10月1日，今年
8、入市時機根據(jù)項目進度應(yīng)在6月比較合適。2014年延續(xù)201317年房地產(chǎn)市場回暖的良好勢頭，剛性需求持續(xù)的釋
