蘇州中騰太湖高爾夫山莊營銷思路解析及推廣視覺

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1、蘇州中騰太湖高爾夫山莊營銷思路解析及推廣視覺篳路藍縷營銷思路的三次演進I：杠桿理論（2003/5－2003/12）以別墅物業(yè)為支點，將項目西南角的酒店先行啟動，借官方、民間、行業(yè)、區(qū)位及本身的力量，撬動市場規(guī)則和文化規(guī)律的杠桿，克服文化沖突、售價壓力、理想差距、潛在競爭等阻力，以此撬動項目的推廣。周邊區(qū)域同類物業(yè)尚未全面啟動規(guī)劃最大的體現(xiàn)高爾夫物業(yè)的價值項目定位直指無競爭市場層面酒店＋球場＋別墅同期動作，互為借力策略背景Ⅱ:CLUB概念(2003/12－2004/3）以酒店、別墅和高爾夫為依托、以Club模式統(tǒng)領三類物業(yè)的

2、共同客戶，根據(jù)中騰企業(yè)目標制定項目整體發(fā)展的戰(zhàn)略戰(zhàn)術，打造統(tǒng)一的太湖旅游地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象。周邊區(qū)域同類物業(yè)開發(fā)局部回暖別墅總體規(guī)劃從原來的分散式變?yōu)榧惺教x簡單別墅銷售變?yōu)橘u資格、權益、身份統(tǒng)領三類客戶為一種客戶，充分共享策略背景Ⅲ：文化營銷（2004/3至今）伴隨項目規(guī)劃的再次調(diào)整，項目進入激烈競爭層面。營銷策略將突顯高爾夫優(yōu)勢、兌現(xiàn)文化價值、實現(xiàn)銷售目標。而文化營銷則是主要營銷手段之一。周邊區(qū)域同類物業(yè)開發(fā)全面發(fā)力,板塊效應初步形成別墅總體規(guī)劃從原來頂尖豪宅變?yōu)楦邫n豪宅充分利用本項目的區(qū)隔性優(yōu)勢－高爾夫球場策略背景

3、杠桿理論Club概念文化營銷營銷策略的每次調(diào)整都是以中騰品牌塑造為主體，兌現(xiàn)項目最大化價值為核心。品牌塑造利潤實現(xiàn)大勢判斷宏觀調(diào)控下的蘇州市場■土地：整頓土地市場，抑制土地投機，由原來的依靠政府關系拿地、協(xié)議出讓規(guī)范為目前招拍掛方式，土地操作更透明?！鲑Y金：信貸比例管理抑制非理性投資，資金的運作方式發(fā)生變化，開發(fā)企業(yè)自有資金不低于30％，個人貸款首付款不低于20％，提高了企業(yè)開發(fā)貸款和居民購房貸款的還款額，從供需兩方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響中騰項目營銷思路解析及推廣視覺蘇州經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢持續(xù)走好蘇州

4、近年來GDP增長勢頭強勁，近四年的總體經(jīng)濟都保持穩(wěn)步的增長態(tài)勢，增長率基本保持在14%以上，好的經(jīng)濟增長環(huán)境為蘇州地產(chǎn)發(fā)展打下良好基礎。中騰項目營銷思路解析及推廣視覺從蘇州房地產(chǎn)投資額角度來看，最近3年的投資額平均保持在50%以上的增長率，外地品牌開發(fā)企業(yè)如萬科、中海、招商等紛紛介入，加速房地產(chǎn)投資增長。房地產(chǎn)投資增長迅猛中騰項目營銷思路解析及推廣視覺從歷年供需對比來看，01年和02年供求關系平衡,到03年出現(xiàn)拐點，04年供應量明顯大于需求，市場競爭明顯更為激烈。房地產(chǎn)供需基本面變化顯著中騰項目營銷思路解析及推廣視覺從蘇州

5、整體房價來看，2001—2003年逐年保持快速增長，2004年增長大幅提升，突破3000元/平方米，發(fā)展態(tài)勢良好。營銷思路解析全市平均房價突破3000元/平方米中騰項目營銷思路解析及推廣視覺營銷思路解析我們預計05年隨著蘇州城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，未來地產(chǎn)市場發(fā)展前景將會更好，價格將保持穩(wěn)步上漲趨勢，但市場運行將更理性健康，市場競爭也將進一步向專業(yè)細分層面傾斜。中騰項目營銷思路解析及推廣視覺05年預測：市場基本面利好，專業(yè)化競爭程度提高從別墅供應量來看，逐年在增長，預計2005年別墅總供應面積約120萬平米，別墅市場將成為05

6、年重要看點，競爭也隨之浮出水面。營銷思路解析中騰項目營銷思路解析及推廣視覺別墅供應量比重逐年上升注：以上數(shù)據(jù)來源于蘇州統(tǒng)計信息網(wǎng)營銷思路解析從別墅供應歷年的增長率來看,保持快速增長的態(tài)勢,特別是04年增長率大幅上升,預計05年供應增長率將達到46%，繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。中騰項目營銷思路解析及推廣視覺別墅供應量快速增長營銷思路解析雖然2003年年末起停止別墅用地供應,但因02、03年該類土地供應較為集中，導致04、05年別墅項目將較為集中地大量上市。預計05年供應面積約120萬平米，別墅供應比例占整體供應的13%以上。供

7、應集中且量大的市場情況下如何跳離同質(zhì)競爭的層面，對我們在營銷面有更高要求。別墅將成為05年市場供應熱點中騰項目營銷思路解析及推廣視覺樓盤名供應量去化量剩余量太湖之星433002598017320天一墅29978242825696天倫隨園25000700018000天鄰風景450002430020700泉景花園363882547110917合計17966610703372633太湖板塊別墅供應統(tǒng)計(2003年上市)中騰項目營銷思路解析及推廣視覺單位：平方米注：銷售去化統(tǒng)計截止到2005年1月30日。樓盤名供應量去化量剩余量太

8、湖翠峰山莊36000970026300太湖天闕330001089022110太湖·胥香園（別墅部分）4560005/9上市45600太湖緣4700005/5上市47000西山恬園1526905/3上市15269東山景園41295認購1240028895合計21800032900185000太湖板塊別墅供