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1、中糧瀾山開盤前策略思路隱于城市之巔題記：理想住宅的第一個條件是房子要建在高處，有土有植物；第二個條件是人住在里面應該能感知春夏秋冬四季的變化。————黑川紀章Stratege.1瀾山價值再探瀾山于春交會做了一次簡短的預告，因各方面條件限制，不能算精彩。然而作為深圳絕少的城市山居項目，其形象需求比較嚴格，這對秋交會和緊隨而至的開盤前的形象推廣提出了比較高的要求。但是春交會前后至今，雖短短數(shù)月，市場情況卻變化較大。4月份，深圳樓市受股市大跌影響，呈現(xiàn)增長趨勢。5月份，龍崗均價突破到10080元/平米
2、，至此深圳樓市整體無萬元以下區(qū)域；6月份，南山樓盤均價以23040元/平米，超過福田均價；7月份，房價持續(xù)攀升，且迅速引發(fā)大批深圳投資客前往廣州、中山、惠州置業(yè)，致使深圳周邊城市房價也隨之上漲。對此直線走高的趨勢，九部委于5月份即已展開調(diào)查，并在7月份潛駐深圳，醞釀下一步的調(diào)控。然而房價的攀升如脫僵的野馬，尤其是豪宅市場！為什么？在ＧＤＰ位于全國前列的幾大城市中，深圳的豪宅比例是最低的。造成此現(xiàn)象的原因是深圳土地供應不足，政府對低密度土地開發(fā)的控制壓抑了豪宅的需求。故隨著市場放量增長，豪宅的需求
3、持續(xù)旺盛了相當長一段時間，即便到目前，使高端產(chǎn)品仍屬稀缺資源。所以對消費者而言，雖然有政策潛伏的風云，消費者依然不為所動，購買熱情持續(xù)理性而堅定。綜觀深圳山居豪宅發(fā)展，歷程如下：第三代山居豪宅：星河丹堤、圣莫里斯、曦城、東方尊峪、鳳凰谷第一代山居豪宅：銀湖別墅區(qū)、鯨山別墅區(qū)第二代山居豪宅：半山蘭溪谷、金地香蜜山、萬科東海岸、云深處即將推出的：天琴灣、東部華僑城、梅沙灣、瀾山、曦城二期從區(qū)域來看，其分布如下：天琴灣梅沙灣東部華僑城東海岸香密山鳳凰谷東方尊峪云深處曦城瀾山銀湖別墅星河丹堤圣莫里斯鯨山
4、蘭溪谷對比之下，未來山居豪宅的兩大集中版塊就顯而易見了。然而，與同期陣營的項目對比來看，瀾山與其它項目的主力產(chǎn)品和客戶群有很大的差異。天琴灣等定位為超級豪宅，在產(chǎn)品和定位上都更為純粹，唯有瀾山是滿足中上層購買力的消費群定位的豪宅。市場空白！這顯然是一個好時機。然而時機還不止是這一點……早在2003年9月，一份由中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院完成的《深圳城市發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告》對未來的深圳描繪了一個假設：深圳中心區(qū)將從現(xiàn)在的福田西移到深圳西部寶安濱海區(qū)。2030年以后，寶安濱海區(qū)在深圳的地位相當于上
5、海的浦東或廣州的南沙。這對深圳意味著什么？！深圳在寶安濱海區(qū)填海造地的同時，將深圳機場沿香港—廣州發(fā)展軸遷至北部，其置換出的土地加上填海造地的面積將達160平方公里左右，從而形成城市最優(yōu)區(qū)位土地的充足供給。而目前特區(qū)的中心——羅湖、福田、上步等在未來則會被邊緣化。這對寶安意味著什么？！珠三角經(jīng)濟發(fā)展最強大的城市引擎是香港和廣州。而深圳西部正好位于這條發(fā)展軸上，那里將是深圳未來最具競爭潛力和優(yōu)勢的地區(qū)，該地區(qū)開發(fā)的程度決定著深圳的經(jīng)濟走向。由于城市重心往西部濱海區(qū)的逐漸偏移，寶安將逐漸成為深圳向世
6、界打開的窗口和信息交流的平臺，成為世界級的濱海之窗。這對瀾山意味著什么？！國際西岸規(guī)劃面積6．39平方公里，呈鉆石狀。作為寶安的新中心區(qū)，作為深圳未來“一市多城”戰(zhàn)略的重要組成部分，其借鑒世界先進規(guī)劃理念，規(guī)劃為“一個瀕海帶狀公園及都市綠環(huán)、兩條軸線和三個圈層”，布局結構明確劃分為核心區(qū)、混合區(qū)、居住區(qū)三個圈層，本項目所處為第三圈層居住區(qū)，政府規(guī)劃已明確規(guī)定此區(qū)域為高檔居住區(qū)所在。瀾山在未來城市的地位，已經(jīng)不僅是中糧的瀾山、寶安的瀾山，其未來會與尖崗山一起與濱海帶呼應，形成深圳西部新城區(qū)的地標和
7、樣板。結合此市場背景和城市發(fā)展趨勢，才產(chǎn)生瀾山資源價值和市場定位的大不同。前三代山居豪宅城市級山居天琴灣、梅沙灣東部華僑城城郊的世界級山居瀾山城市里的世界級山居因此，在進行客群精神傳播的廣告語[當世界改變時，我在瀾山]之外，本案還需要一句產(chǎn)品傳播的廣告語，進行從精神到產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，即：城市的世界山居我們?nèi)绾螌Υ酥黝}進行演繹？》》》第一篇：【說山宅稀缺性】大標題：誰偷走了深圳的山小標1：城市山居變遷。從第一代到第三代。小標2：中糧·瀾山：占據(jù)城市最后一席蒼翠第二篇：【說未來版圖發(fā)展】大標題：如果寶安
8、也叫香港小標1：寶安為什么可以叫做香港？小標2：中糧·瀾山：占據(jù)世界的窗口第三篇：【說中糧的品牌背景】大標題：世界500強布下的陣小標1：和黃來了。華僑城來了。招商來了。中糧軒昂登場。小標2：中糧·瀾山：以世界500強為背景第四篇：【說山居標準】大標題：城市的世界山居小標1：跨越城市的山地居住觀小標2：中糧·瀾山—讓完美山居成為可能世界山居不是口號，它具體有什么標準，什么原則，怎么樣的山居生活才是世界山居？瀾山又如何令完美山居生活成為可能？所以，我們對產(chǎn)品的演繹可以如此展開：【山居哲學系列第一篇
